導言：《自然資源部關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》（自然資發〔2020〕84號）中已經明確規定，對合法宅基地上房屋沒有符合規劃或建設相關材料的，地方已出臺相關規定，按其規定辦理。對亂占耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。對于前述情況中的房屋，建房人/購房人無法辦理產權登記，其房屋權利也將無法得到相應的法律保護?！　?/p>

一、亂占耕地建房

《中華人民共和國土地管理法》第三十七條規定，非農業建設必須節約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。

北京晏清拆遷律師提示：違法占用耕地建房將改變土地性質，且一旦破壞了耕地土壤，將難以恢復原狀，所以國家明令禁止違法使用耕地建房。但耕地上不是一概不能建設房屋，農村居民需要清楚及明確的是，占用耕地建房有前提且需依法辦理相關的手續，即經過正常審批，且建房符合用地規劃，并取得相應的建設用地許可證、規劃許可證、農用地轉用審批等手續后，方可在耕地上建設房屋。未經審批，擅自占用耕地建造房屋的行為違法，可能會被當地土地行政管理部門查處并進行處罰，故農村居民建房需依法依規，在經有關部門批準的土地上建造的房屋，才能依法申請確權登記。此外，違法占用耕地建房將可能承擔相應的法律責任和不利后果，遇到征收時也可能無法獲取相應的征收補償款。

二、違反生態保護紅線管控要求建房

生態保護紅線是指生態空間范圍內具有特殊的生態功能，必須強制性嚴格保護的區域，是保障和維護生態環境的底線和生命線。也是指在自然生態服務功能、環境質量安全、自然資源利用等方面，需要實行嚴格保護的空間邊界與管理限值，以維護國家和區域生態安全及經濟社會可持續發展，保障人民群眾健康。

北京晏清拆遷律師提示：近些年來，由于全國經濟發展速度較快，人地矛盾日益突出，各地都出現不少挑戰生態保護紅線破壞基本農田或占用耕地建房、突破法律規定及審批標準實施用地而建房的情況。這些土地資源的不合法不合理的利用情況，不但威脅到了國家的糧食及生態安全，且在一定程度上更加激化了用地矛盾。北京晏清拆遷律師在此提醒，農村居民建房不要抱有僥幸心理，認為只要地方偏遠，蓋了房子就是合法的?，F實情況中，因為違反用地標準、違法使用土地建房、違反生態保護紅線在重要保護區域或禁止區域內建設的房屋有極大可能被認定為是違法建筑，從而導致在征收過程中該房屋的全部或部分建筑將無法得到征收補償。

三、城鎮居民非法購買宅基地

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）規定，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地?！秶鴦赵恨k公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發〔2007〕71號）規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

北京晏清拆遷律師提示：農村宅基地是具有農村居民此種特殊身份的人才能享有的土地權益，該權益是城鎮居民所不享有的，國家法律規定嚴禁城鎮居民非法購買宅基地建房，是為了保障農村居民的合法權益，此外，更是為了保護農村土地資源的合理使用。若城鎮居民想要在農村購買宅基地建房，需要先辦理相關手續享有村民身份及村民資格，成為該村村民后向村委會及有權機關申請批準宅基地建房；或者可通過向有權機關提交用地申請并經相關部門審批同意后再使用宅基地建設房屋。

根據相關法律規定，農村宅基地不可在非本村集體成員之間進行買賣或轉讓，即便買賣方雙簽署了相應的合同，該合同一般也會因違反法律規定而被法院認定為無效。合同無效后，法院可能判決買賣雙方按照自身過錯比例對現有的損失進行擔責。此外，根據法律規定，當事人非法購買宅基地建房，其占有的宅基地及地上建筑物是無法通過登記等形式合法化的。如此一來，當事人的權利得不到登記確認，其權利也無法得到相應的保護。

具體到征收程序中，雖然當事人是其所購買的宅基地上房屋的實際出資人或建造人，但由于其非該村村民，故征收方極有可能以其不具有村民資格而拒絕對其進行合理補償，或者將其已建造好的房屋認定為是違法建筑而直接拆除來避免補償；此外，由于該當事人不具有村民資格，故其與相關征收方簽署的補償協議也可能會因主體不適格而被認定為無效。法律實踐中，對于前述情況下征收補償款的分配，法官可能會綜合衡量買賣雙方的利益及損失，來處理案涉房屋合同價款的返還與補償問題。綜上，城鎮居民購買宅基地建房的風險極大，當事人應依法通過正規途徑來購買房屋，從而滿足自身的居住需求或其他使用目的，方能避免遭受相應的損失。

四、小產權房

小產權房是指在農民集體土地上建設的，未依法定流程繳納土地出讓金，且無法辦理由國家房管部門頒發的房屋產權證書的房屋統稱。小產權房的產權證通常由鄉政府或村頒發，但小產權房的購房合同不會在房管局備案，更無法辦理產權登記，故小產權房屋無法受到相應的法律保護。此外，因小產權房安全隱患較大、容易發生糾紛及擾亂房地產市場穩定等相關問題而屢次被國家相關法律規定及政策文件明令禁止。

北京晏清拆遷律師提示：不少當事人圖便宜或輕信他人傳言認為小產權房遲早能轉正，成為大產權房。但現實情況是，國家正在加大力度整治小產權房的市場，并明確了態度要糾正目前存在的小產權房破壞房地產市場經濟及秩序的相關違法行為。

根據法律實踐，在本集體組織成員之間買賣小產權房的合同一般可以認為是有效的，或雖然集體經濟組織成員將房屋出賣給非本集體經濟組織成員，但出賣行為取得了有關部門或組織的批準，則買賣合同一般也會被認定為是有效的。除此之外，本集體與其他集體組織成員之間、集體組織成員與城鎮居民之間買賣小產權房的合同一般會被認定為無效。小產權房買賣合同被確認為無效后，法院一般會綜合考慮買賣雙方的過錯程度及因此產生的收益或損失，并平衡買賣雙方的利益對小產權房的返還及補償問題進行處理。

具體到征收過程中，當小產權房在集體組織內部進行流轉、或在外部流轉但購房人已獲得有關部門的批準，則購房人在該小產權房屋拆遷時可獲得征收補償款。若該小產權房屬于未經批準且向村集體經濟組織外的購房人出售的情況，則相關拆遷安置補償權益只能由該集體經濟組織及其成員享有，購房人只能要求返還購房款或要求出賣人就購房款的對價進行合理的補償。若該小產權房被有關部門認定為違法建筑，且在無其他客觀歷史原因及有效證據的情況下，購房人可能將面臨征收方不予補償或房屋被強制拆除的法律風險。

綜上，購買小產權房風險較大、問題較多，但不能認為只要是小產權房就一概無法獲得征收補償，是否能夠獲得補償，還需結合國家法律規定及當地相關政策來判斷，小產權房的購買人最好從源頭上避免風險，即只購買符合法律規定的、產權清晰的大產權房。此外，即便已經購買了小產權房也要盡快咨詢或委托專業律師對該房產進行有效的處理，以此降低自身可能遭受的法律風險及相關財產損失。

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