商鋪拆遷法律問題解析

　　商鋪是經營者向消費者提供商品交易或服務的場所，此種類型的房屋拆遷是目前拆遷類別中比較特殊的一類，其經濟價值可能更高。但在現實生活中由于拆遷方設置的雷區不斷，很多老百姓可能不懂國家關于征地拆遷的相關法律法規，導致被拆遷方或承租方損失慘重。

　　問題一：商鋪拆遷補償包括哪些費用?

　　一是房屋、建筑物及土地補償：根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定，商鋪店面等非住宅房屋的補償，通常采用貨幣補償或房屋產權調換等這兩種方式，其補償主要以房屋相關房產證明登記的建筑面積為計算標準，同時考量房屋及建筑物的區塊、用途、建筑構造、新舊程度等各方面因素。

　　二是設備設施搬遷補償。設備設施從原地拆卸并安裝到新地點，在保證其能正常工作的前提下，計算拆遷、包裝、運輸、安裝以及調試過程中所產生的直接費用。

　　三是拆除商鋪造成停產停業損失的，也將獲得補償。停產停業的認定前提一般包括：(1)被征收的房屋為生產、經營性的合法非住宅房屋;(2)該商鋪具有合法有效的營業執照、且營業執照上載明的地點為被征收房屋;(3)該店鋪已辦理稅務登記，且具有納稅憑證。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條可知，對于拆遷房屋造成停產、停業損失的，應當根據房屋在被拆遷前的效益以及停產停業期限等因素確定補償數額。

　　四是人員遣散及安置費用。若由于商鋪搬遷導致勞動合同無法履行的，拆遷方應當按照所涉及的在冊工人數或者工商營業執照登記的實際從業人數支付其停工期間基本工資、社保以及相關的補助費用。

　　五是搬遷獎勵費用以及臨時安置補助費。搬遷補償費用由各市按照實際情況規定。同時，根據《國有土地上征收與補償條例》第二十二條，臨時安置補助費是在產權調換并實行過渡安置過程中進行支付，其標準由各地自行規定。這兩種費用的金額和支付方式需要被征收人在征收之前了解當地的相關政策。

　　問題二：拆遷補償費用不合理，應當如何處理?

　　被拆遷人積極主動進行談判，避免單純拖延。如果對拆遷評估結果存在異議，則在收到評估報告之日起10天內向原評估機構申請復核評估。若對于復核評估結果存在異議，則可在收到復核結果之日10天內起，向評估專家委員會申請鑒定。

　　問題三：租賃店鋪的承租人可以獲得補償嗎?

　　符合相關條件的承租人可以獲得拆遷補償，即(1)承租人具有合法營業執照;(2)承租人正常納稅;(3)承租人在承租期內;(4)租賃的房屋是合法建筑。承租人符合上述四個條件，則在拆遷過程中可申請獲取搬遷費、人員遣散費、停產停業損失等補償。

　　問題四：拆遷人不與承租人談補償問題怎么辦?如何維權?

　　承租人在拆遷過程中，若遇上拆遷方以承租人不是房屋所有權人，拒絕與承租人談補償問題時，承租人應當積極維權。維權途徑主要有以下兩種：(1)承租人應當在房屋所有權人未簽訂補償協議時，先向拆遷部門主張權益，并積極主動的參與到被拆遷方和拆遷方之間的談判過程中，給拆遷方和被拆遷方施加壓力，維護自身的合法權益。(2)承租人可提起訴訟，通過設計連環訴訟、組合訴訟的方式，此類訴訟方式比較復雜，因此承租人應當盡早準備證據，并積極尋找專業律師幫助。

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